Byrådssak 39/04
Bakgrunn
Hoveddelen av planområdet utgjøres av Etterstadgata 39 og en begrenset del av Fridtjovs gate 10. Planområdet ligger på søndre del av Vålerenga med grense mot jernbanen og er på 7 200 m². På eiendommene har det siden 1945 vært drevet bilverksted og forskjellig virksomhet relatert til dette. I 1988 ble førstnevnte eiendom regulert til byggeområde for kontor og industri med et potensial for bygging av 12.000 m² T-BRA, mens sistnevnte eiendom ble regulert til friområde. Tilstrekkelig materiale for å igangsette planarbeid forelå fra forslagsstiller 10.02.2003.
Planforslaget
Forslagsstiller er Jones Arkitekter på vegne av grunneier Ola og Petter Aas.
Planforslaget innebærer omregulering fra byggeområde for kontor og industri til byggeområde for bolig. Langs grensen i nord reguleres en turvei som binder sammen Vålerenga-parken med grøntdraget fra Etterstad mot Bryn. Planen åpner for bygging av 70 nye boliger i strøkstilpasset stil, hovedsaklig i rekkehus, som arkitektonisk vil tilpasse seg Vålerengas tradisjonelle karakter. I planen er det inntegnet byggegrense og påskrevet maksimum tillatt bruksareal og kotehøyde for de enkelte feltene. Summen av feltene gir T-BRA = 6 400 m². Total utbygging for området som helhet foreslås satt til T-BRA = 9 100 m². Dette inkluderer 2.700 m² T-BRA garasjeanlegg og boder under bakkenivå. Gangbroen over Gjøvikbanen, som i gjeldende reguleringsplan ble foreslått erstattet med en ny bilbro og regulert til felles avkjørsel med ny gang- og sykkelvei på yttersiden, omreguleres nå kun til gang- og sykkelvei.
Bemerkninger ved offentlig ettersyn
Ved utleggelse til offentlig ettersyn fra 07.04.2003 til 14.05.2003 kom det inn 16 bemerkninger. Bydel Gamle Oslo er positive til boligbebyggelse og til sammenbinding av viktige gang- og sykkelveier. Bydelen har kommentarer i forhold til trafikksikkerhet og framkommelighet for gående og syklende, sykkelparkering, universell utforming, miljøvennlige byggematerialer, energibruk og leilighetsfordeling. Fylkesmannens Miljøvernavdeling er positiv til planforslaget. En viktig turveiforbindelse sikres. Planområdet er utsatt for jernbanestøy som ikke er tilfredsstillende ivaretatt. En støyskjerm langs jernbanen bør reguleres inn. Jernbaneverket Region Øst varslet innsigelse til planen. De krever tilføyelser til bestemmelsene og endringer på kartet. De ønsker ikke boligbebyggelse nærmere sporet enn 20 meter. Eiendoms- og byfornyelsesetaten har ingen kommentarer. Friluftsetaten anbefaler forslaget som sikrer gjennomføring og opparbeidelse av et viktig friområde og lenke av turvei D10. Samferdselsetaten mener planens begrensning bør utvides til å omfatte Etterstadgata frem til Danmarks gate. En offentlig vei skal ikke avsluttes med en vendehammer men i en snuplass med radius 10 meter. Vann- og avløpsetaten viser til en 300 mm felles avløpsledning som krysser området men som ikke vil bli berørt av utbyggingen. Det må utarbeides en plan som viser håndtering av overvann. Helsevernetaten har ingen informasjon om påviste grunnforurensninger. Det har vært registrert lakkeringsvirksomhet og mekanisk verksted på tomten og i saken opplyses at det foreligger nedgravde tanker for spillolje og oljeutskillere. Grunneier er ansvarlig for forskriftsmessig behandling av forurensede masser. Det er påvist alunskifer som avgir radongass og det anbefales radonforebyggende tiltak. Undervisningsbygg skriver at barna vil sokne til Vålerenga barneskole og Jordal ungdomsskole, begge med ledig kapasitet. Byantikvaren skriver at bebyggelsen i planområdet har liten bevaringsverdi. Det knyttes bevaringsinteresser til Vålerenga. Ny bebyggelse må tilpasses strøkets karakter. Trafikketaten støtter bruk av gjeldende parkeringsnorm og anbefaler at det legges til rette for forflytningshemmede. Oslo Sporveier er positive til boliger i nærheten av kollektivtraséer. Brann- og redningsetaten må ha tilfredsstillende tilkomst til byggene med atkomst også fra turveien. Norges Handikap Forbund mener forslaget mangler konsekvensutredning for funksjonshemmede og bestemmelser som skal sikre tilgjengelighet for orienterings- og bevegelseshemmede. NHF har forslag til bestemmelser som sikrer universell utforming. Det innebærer at funksjonshemmede må bli den dimensjonerende faktoren. Etterstad Vest Borettslag er opptatt av at barna som leker i området og ferdes på Etterstadgata på vei til og fra Vålerenga skole skal være sikret en trygg skolevei, også i anleggsperioden. Knut Tverved, Fridtjovs gate 6 hevder at hans bolig som er bevaringsverdig nå blir fullstendig innpakket. Det grønne beltet fra parken mot den gamle steinbrua mot Etterstad bør forbli åpent.
Plan- og bygningsetatens anbefaling
Plankartet er endret ved at det reguleres inn en felles avkjørsel fra Etterstadgata til en snuplass med radius 10 meter. Planen viser nå hvor en eventuell støyskjerm langs grensen mot jernbanen skal plasseres og byggegrensene er justert i forhold til en avstand av 20 meter fra nærmeste spor. Bestemmelsene er grundig bearbeidet for å bringe dem i overensstemmelse med kartet. Det presiseres nærmere i reguleringsbestemmelsene hva som skal vises i utomhusplanen. Brannvesenets materiell sikres tilfredsstillende tilkomst til bygningene. Det stilles krav til håndtering av overflatevann. Jernbaneverkets krav til ordlyd i bestemmelsene er etterkommet for å unngå innsigelse. Varslet om innsigelse står ved lag frem til bystyret har fattet endelig vedtak og ikke endret forslaget.
Plan- og bygningsetaten ønsker at det legges til rette for en utbygging av kvalitativt gode arealer på Vålerenga til boligomformål. Etaten er derfor enig med forslagsstiller i det prinsipielle grepet i forslaget. Ettersom Etterstadgata ikke tilhører det overordnede veisystemet, ønsker ikke etaten at det etableres publikumsrettet virksomhet på eiendommen. Området foreslås således regulert til byggeområde for bolig. Det er en målsetting for etaten at Vålerenga oppgraderes. Området ligger i forlengelsen av et eksisterende trehusmiljø som det kan være god grunn til å videreføre på eiendommen. Boligene utformes med nære bånd til denne tradisjonelle forstadsbebyggelsen. For bakenforliggende småhusbebyggelse vil valg av utbyggingsform være avgjørende for utsikt, lysforhold, trafikkforhold og bomiljø. Tomten ligger sydvendt og innerst i en stille gate med i utgangspunktet gode forhold for etablering av et boligområde. Togtrafikken langs eiendommens sydgrense, som omfatter Hovedbanen, Gjøvikbanen og Gardermobanen, representerer den største ulempen for bomiljøet. Et stort areal av eiendommen som ligger utenfor planområdet, er avsatt til friomåde i en tidligere vedtatt plan og blir nå opparbeidet. Frigjøringen av dette arealet knytter seg til utbygging av felt 4 i planen, slik at denne planen gjennom en rekkefølgebestemmelse medvirker til å utløse tiltak fastsatt i en stadfestet plan fra 1977. Etterstadgata har liten bredde med tosidig fortau og bebyggelse tett inntil. Nåværende forslag med 70 leiligheter vil utløse en trafikk på rundt 250 bilbevegelser i døgnet. Denne biltrafikken kommer i stedet for næringstrafikk til dagens virksomhet på tomten. En utbygging av området med blokker ville ha utløst krav om alternativ atkomstvei. Den til enhver tid gjeldende norm for parkeringsdekning gjøres gjeldende. Ettersom det har foregått verkstedvirksomhet på tomten siden krigen, er det stor sannsynlighet for at grunnen er forurenset. Massene som tas ut skal enten renses på stedet eller bringes til godkjent deponi.
Plan- og bygningsetaten anbefaler forslaget.
Byrådet mener tilgjengelighet for funksjonshemmede er tilstrekkelig ivaretatt i planforslaget. Byrådet er tilfreds med at forslaget sikrer en bebyggelse tilpasset Vålerengas karakter. Byrådet understreker at det er viktig med støyskjerming av området mot jernbanen og er positiv til at turvei innpasses i reguleringsforslaget.
Byrådet har i sakens anledning mottatt brev av 13.02.2004 fra Plan- og bygningsetaten med brev fra forslagsstiller vedlagt (trykt vedlegg 2). Etaten påpeker at det ved en inkurie er maksimalt stigningsforhold på en felles avkjørsel blitt satt til 1 : 12. Det korrekte stigningsforholdet skal være 1 : 8 eller 12%. Byrådet har rettet reguleringsbestemmelsenes § 7 i henhold til dette. Forslagsstiller ønsker å øke maksimale gesims- og mønehøyder for deler av bebyggelsen. Byrådet slutter seg til Plan- og bygningsetatens anbefaling om å ikke endre maksimale gesims- og mønehøyder. Byrådet mener i likhet med Plan- og bygningsetaten at forslagsstiller må forsøke å tilpasse sitt prosjekt til de oppgitte maksimale høydene. Byrådet gjør oppmerksom på at det for øvrig er gjort endringer i reguleringsbestemmelsene av redaksjonell karakter.
Byrådet slutter seg for øvrig til Plan- og bygningsetatens vurdering og konklusjon i saken slik det fremgår av trykt vedlegg 1.
Byrådet anbefaler generelt at utbyggere benytter resirkulerte byggematerialer i tråd med byøkologisk program og avfallsplan for Oslo 2000 - 2003 samt kommunens forskrift om styring av produksjonsavfall.
Nedfotografert reguleringskart
REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: ETTERSTADGATA 39 GNR. 232 BNR. 129, 135, 136 OG 127
§ 1 Avgrensning
Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket IIP 0314 datert 17.02.2003, revidert 17.12.2003.
§ 2 Formål
Området reguleres til:
- byggeområde: bolig, industri, kontor
- offentlig trafikkområde: vei, fortau, gang- og sykkelvei, jernbane
- friområde: turvei
- fellesområde: felles avkjørsel
§ 3 Generelle bestemmelser - Utomhusplan
Sammen med søknad om rammetillatelse i henhold til plan- og bygningslovens § 93, skal det innsendes plan for den ubebygde delen av tomten (utomhusplan) i målestokk 1 : 500. Planen skal redegjøre for disponering av uteområdene og blant annet vise arealer for opphold og lek, sykkelparkering og inntil 10 gjesteparkeringsplasser på terreng, internveier, tiltak for bevegelses- og orienteringshemmede, eventuelle terrengendringer, innretninger for håndtering av husholdningsavfall, eventuelle støytiltak og utnyttelse av takflatene. Før det gis brukstillatelse skal utomhusanleggene inklusiv fellesområde (felles avkjørsel med snuplass) være opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan.
§ 4 Byggeområde for bolig - utnyttelse, plassering og høyde
4.1 Tillatt maksimal utnyttelse i m² T-BRA og maksimal tillatt gesims- og mønehøyde for de ulike feltene innenfor planområdet er påført plankartet. Maksimalt tillatt bruksareal T-BRA er 9.100 m², herunder medtatt inntil 2.700 m² garasjeanlegg og boder under bakkenivå eller under bebyggelsen. Innenfor T-BRA kan det i underetasjen i felt 1 innpasses lokaler for kontorvirksomhet og stille, ikke forurensende industri med tilsammen maksimalt 500 m². Fri underhøyde over snuplass i felt 2 skal være 4 meter.
4.2 Ny bebyggelse skal oppføres innenfor de byggegrensene som er inntegnet på plankartet. Mindre tilbygg, trapper og liknende tillates utenfor byggegrensene med inntil 1,5 m. Parkeringsanlegg under bygning tillates innenfor planområdet utover byggegrensen slik at taket danner uteoppholdsareal.
4.3 Bebyggelsen skal tilpasses strøkets tradisjonelle arkitektoniske utforming som lav småhusbebyggelse. I felt 4 skal det legges vekt på tilpassing til skolebygget i Fridtjovsgate samt eksisterende bygning i felt 1. Ved utforming av bebyggelsen og uteområdene skal det tas hensyn til det naturlige terrengfallet. Bebyggelsen kan bestå av flerleddede bygningskropper som trapper ned i forhold til fallende terreng.
4.4 Parkering skal opparbeides i henhold til den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo indre by. 5% av parkeringsplassene skal dimensjoneres og reserveres for forflytningshemmede. Det skal opparbeides sykkelparkering i henhold til normen enten i parkeringskjeller eller i egne sykkelrom. Med unntak av gjesteparkering på terreng, skal all parkering skje i underjordisk anlegg.
4.5 Brannvesenets materiell må ha tilfredsstillende tilkomst til bygningene også fra turvei og gangarealer.
4.6 Det skal legges til rette for en variert sammensetning av boligtyper. Antall toroms leiligheter skal ikke overstige 30% av det samlede boligtallet. Andelen boliger med fire rom eller mer skal utgjøre minimum 30%. Ett-roms leiligheter tillates kun i felt 1. Det kreves særlige tiltak for bolig i felt 1 i forhold til støy fra jernbanen. Ensidig belyste leiligheter mot nord eller nordøst tillates ikke.
§ 5 Offentlig trafikkområde
Etterstadgata fra Fridtjovs gate til innkjørselen til det nye boligområdet skal opparbeides som offentlig trafikkområde (kjørevei) med tosidig fortau. Eksisterende gangbro over Gjøvikbanen skal istandsettes som gang- og sykkelvei, som del av det overordnede gang- og sykkelveinettet.
§ 6 Friområde (turvei)
Turveiforbindelsen mellom friområdet i vest og tur- og gangveisystemet øst for Etterstadgata skal opparbeides innenfor planområdet i tilknytning til utbygging av felt 3.
§ 7 Fellesområde (felles avkjørsel)
Avkjørsel skal skje fra Etterstadgata som vist med piler på planen. Den skal ha en bredde på 5,5 meter og en maksimal stigning på 1 : 8. Avkjørselen avsluttes med en snuplass med radius 10 meter. Denne ligger delvis under en utkragende bygningskonstruksjon med en fri underhøyde på minimum 4 meter. Felles avkjørsel skal være felles for feltene 1, 2, 3 og 4 på gnr.232 bnr.129, 135 og 136 og senere utskilte parseller. Fellesområdet skal opparbeides samtidig med utbygging av planområdet i henhold til godkjent utomhusplan. Det skal tinglyses allmennhetens bruksrett til å benytte felles avkjørsel med snuplass.
§ 8 Miljøkrav
Miljøverndepartementets rundskriv T-8/79, eller senere vedtatt forskrift, vedtekt eller retningslinjer som erstatter nåværende skriv gjøres gjeldende for støy fra jernbanetrafikk. Eventuell støyskjerm mot jernbanen settes opp der dette er nødvendig. Støy fra tekniske installasjoner og næringsvirksomhet skal tilfredsstille kravene som stilles til støy fra tekniske installasjoner i Norsk Standard NS8175.
Tilfredsstillende inneklima må sikres i henhold til grenser anbefalt i SFT-rapport 92:16 eller senere vedtatte forskrifter, vedtekter eller retningslinjer som erstatter nåværende rapport. Nasjonale mål for lokal luftkvalitet skal overholdes og det skal benyttes miljøvennlige energiløsninger.
Overvann skal i størst mulig grad føres til terreng. Det skal utarbeides en egen plan som skal vise håndtering av takvann og overvann.
Eventuelt forurensede masser fra grunnen skal enten renses på stedet eller bringes til godkjent deponi. Dersom det kan påvises alunskifer som avgir radongass i området, kreves radonforebyggende tiltak.
§ 9 Jernbane
Før byggetillatelse gis må det dokumenteres at ny bebyggelse ikke vil bli utsatt for større støybelastninger, herunder vibrasjoner og strukturstøy fra jernbanen enn det som er tillatt i henhold til lokale helseforskrifter og generelle forskrifter, lover og regler, eller at tiltakshaver iverksetter tiltak som demper slike belastninger ned til et forskriftsmessig nivå. Kommunen kan ikke gi dispensasjon i henhold til plan- og bygningslovens § 7 for noen tiltak, inkludert bruksendringer, innenfor en sone på 30 meter fra midt nærmeste spor uten Jernbaneverkets samtykke.
§ 10 Rekkefølgebestemmelser
Før det gis brukstillatelse for noen av feltene skal Etterstadgata være opparbeidet i henhold til planen. Før det gis brukstillatelse for felt 3 skal friområdet med turvei fra Etterstadgata til gnr.232 bnr.135 være opparbeidet som gjennomgående turvei innenfor planområdet.
Før det gis brukstillatelse for felt 4 skal all næringsvirksomhet i friområdet på gnr.232 bnr.135 være brakt til opphør, næringsbebyggelsen med installasjoner skal være revet og arealet skal være ryddet.
Oslo bystyre vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens § 28-1 nr. 1, jf. § 27-2 nr. 1, endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Etterstadgata 39 på Vålerenga som omreguleres til:
- byggeområde: bolig, industri, kontor
- offentlig trafikkområde: vei, fortau, gang- og sykkelvei, jernbane
- friområde: turvei
- fellesområde: felles avkjørsel
som vist på kart merket IIP 0314, datert 17.02.2003, revidert 17.12.2003.
Byrådet, den
Erling Lae Grete Horntvedt
1. Saksfremstilling fra Plan- og bygningsetaten med kopi av innkomne merknader
2. Brev av 13.02.2004 fra Plan- og bygningsetaten
1. Reguleringskart i målestokk 1 : 500
2. Reguleringskartet vist på lysark